locatif: diviser son bien pour augmenter sa rentabilité

locatif: diviser pour maximiser la rentabilité
augmenter la rentabilité d'un bien en divisant les surfaces

Le locatif: diviser son bien pour augmenter la rentabilité

 

Définition:

 

Faire du locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer à des particuliers ou professionnels

 

La recherche d'un bien adapté à votre projet

 

La recherche du bien est conditionnée par votre ambition ainsi que le potentiel de rentabilité du bien visité. Laissez vous guider dans vos recherches par votre intuition et ne vous fixez pas de critère de surface. En effet, plus un bien présente une surface importante à l'achat, plus le prix de revient au m2 est faible. 

Pourquoi diviser?

Les petites surfaces ont une rentabilité locative plus importante mais la gestion locative est également plus importante, un studio va présenter un turn over plus important en locataire qu'une T3 de 70m2.

Cela s'explique par le fait qu'un studio est principalement à destination des étudiants qui étudient dans une ville différente de la résidence principale de leurs parents. Les étudiants changent d'appartement plus régulièrement, colocation, fin des études, habiter en couple... les causes sont multiples. Un T3 de 70m2 cible principalement un couple avec un enfant qui débutent leur carrière professionnelle, dans ce cas de figure, les déménagements sont moins fréquents. 

La rentablité est plus importante puisqu'un studio de 35 m2 se loue environ 450€/ mois dans une ville de 200000 habitants quand un T3 de 70mé se loue 650€. On constate que le studio se loue 13€ du m2/ mois contre 9€ du m2 pour le T3. 

 

Les petites surfaces se vendent également plus chère au m2 que les grandes surfaces. Toujours dans une ville de 200000 habitants, un studio de 35m2 se vendra au alentours de 100000€, un T3 de 70m2 se vendra aux alentours de 140000€. 

Soit un prix au m2 de 2900€ poour le sudio contre 2000€ pour le T3

 

Diviser un bien pour gagner en rentabilité et en prix de revient

 

En partant du constat ci-dessus, on comprend donc l'intérêt d'acheter une surface plus importante et de la diviser. 

 

Réduire le coût de revient

Acheter un T3 de 70m2 et le diviser en 2 studios de 35 m2 permet de baisser le cout de revient de manière conséquente:

 

Acheter 2 studios de 35m2 = 200000€

Acheter un T3 de 70m2 pour le diviser = 140000€ 

 

Le gain de 60000€ est à minorer puisque la division entraine des travaux, notamment création d'une deuxième salle de bain et cuisine et la pose d'un compteur électrique indépendant. 

 

Admettons un coût de revient de la division de 170000€ contre 200000€ pour 2 studios indépendants soit un gain de 30000€ sur l'opération.

 

Maximiser la rentabilité

 

Les deux studios rapportent un loyer mensuel de 900€/mois*

En partant d'une hypothèse de financement à hauteur de 170000€ sur 20 ans à 1.8%, votre mensualité de remboursement 850€/mois, le crédit est donc payé en totalité par les loyers perçus.

 

 

Cette stratégie s'avère gagante mais présente quelques inconvénients, vous devrez gérer la bonne tenue des travaux et des démarches administrative, vous aurez une gestion locative plus lourde et il faudra constituer une épargne disponible pour faire face à une potentielle vacances locatives ou à des impayés de loyer...

 

 

Partagez cet article:
*